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【优帕克观察】资产证券化或推动租赁市场大步发展
2021-04-07 23:40:40

  目前,国内租房市场已成为新时代的宠儿。万科郁亮宣布,“万科作为发展商的时代已经过去了,我们是为城市发展做贡献,做配套服务的角色,这更符合我们对未来行业的定位。”

  昔日一场引发全社会巨震的宝万之争主角,如今也终究犟不过趋势,不得不调转船头。国内房地产市场的长效机制虽然还未成型,但方向基本明朗。未来,稳住房与发展租房两条腿走路,共同构建中国房地产市场的可持续发展道路。

  不过,眼下一个较为棘手的问题是,市场中大部分资本依旧驻扎于交易市场没有向租房市场转移,这也是租房市场改革所面临的困境。

  在美国,排名靠前的十大都市租赁市场中, REITs应用量远远比房地产公司多, REITs因为享受减税和低息等等政策占了很大比重。中国一线城市的国际竞争力丝毫不比美国差,巨大的房地产市场中为何结构会如此扭曲?

  优帕克市场研究中心指出,根本原因在于国内租房市场正在逐步走向金融化。从最近的情况来看,政府力量、市场力量都在大力创新探寻破冰道路。按照现今的市场价格而言,1%—2%的租售比的确难以吸引资本,但经过各种资产证券化的辅助后,利润空间能够被放大几倍甚至十几倍。这就为吸引资本创造了利润空间。

  为此,资产证券化成为了打破局面的一次尝试。今年10月20日,中国首支美元基金的权益型类REITs “渤海汇金-中信资本悦方ID Mall资产支持专项计划”成功发行;同月份,中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过,这是国内首单央企租赁住房REITs。

  优帕克集团的市场研究中心负责人认为,长租公寓一直以来的痛点是盈利空间。资产证券化可以成为解决项目资金流动性弱、盘活资产的重要手段。国内目前还没有正式的REITs落地,取而代之的是许多类REITs、ABS和CMBS产品。但随着相关政策和法律的完善,REITs很有可能成为解决长租公寓资金难题。

  住建部政策研究中心主任秦虹在最近新派公寓的上市敲钟仪式上的讲话也肯定了这种思路,秦虹表示,“发展租赁住房类REITs有利于形成租赁机构多元化的金融结构,降低融资成本,有效盘活租赁住房资产,扩大住房租赁供给。”

  任何市场的发展都离不开资本供血,而资本逐利是天性。高效引导资本的良方就是资产证券化,有盈利的市场一定会有资本前来追捧。

  同时还指出,监管法规的跟上也是不可缺失的因素。租房市场需要的是稳定长期发展,而不是资产泡沫式的短期狂欢。

  未来,在中国随着像优帕克服务式公寓品牌和美国的EQR等各种规模类型的崛起,更多的长租公寓品牌加速入局这个市场。优帕克市场研究的相关人员称,资产证券化不应该成为简单的融资工具,而应该是社会投资人分享资产价值增长的新模式。中国有4万亿潜在租房市场,REITs规模完全有可能与美国相媲美。长租公寓在国家政策以及市场需求的推动下将会迎来巨大的发展,未来基于消费者的品牌价值与产品体验打造,以及基于资产价值的金融模式创新将是租房市场发展的新引擎。


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